필사) 현금흐름 시스템 만들기 '평생 현금이 마르지 않는 투자법'

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사랑하는 가족과 함께하는 행복을 누리려면 물리적인 시간이 필요한데, 많은 사람에게 '시간은 곧 돈'입니다. 그러므로 시간을 얻기 위해서는 그 시간 동안 벌 수 있는 돈을 일정 부분 포기해야 합니다. 그래서 욕심을 버리지 않는 한 시간으로부터 자유로울 수는 없고 행복 또한 얻을 수 없습니다. 

여기서 한 가지 다행인 점은 현금 흐름 시스템을 만들어 놓은 덕분에 시간이 많아졌다는 것입니다. 이런 상황에서 할 수 있는 유일한 생산적 활동은 돈을 쓰지 않는 일입니다. 

 

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자산 증식을 목적으로 한 투자는 현금 흐름 창출이 어렵지만, 현금 흐름을 목적으로 한 투자는 자산 증식의 효과까지 얻을 수 있다는 것입니다. 

 

102 돈의 네가지 차원

플러스만 되는 돈

1. 노동 수익 : 노동 시간과 수입의 크기가 비례하는 돈 : 일반적인 노동수입

2. 노동 자본 수익 : 노동 시간과 수입의 크기가 비례하지 않는 돈 : 인세, 블로그, 유투브 광고수익 , 저작권료 등

 

마이너스가 가능한 돈 

1. 투자 평가 수익 : 가치로만 존재하는 돈 : 보유한 부동산이나 주식의 평가 수익 

2. 투자 확정 수입 : 실제로도 존재하는 돈 : 주식 배당금 또는 확정 수익 

 

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복리를 얘기할 때 빠지지 않는 것이 바로 '72의 법칙'입니다. 72는 복리를 전제로 자신이 2배로 늘어나는 시간을 계산하는 방식입니다. 72를 해당 수익률로 나눌 경우 대략적인 원금이 2배가 되는 기간이 산출되는 간편한 공식이죠.

예를 들어 1억 원을 연 이자율 6%의 정기 예금에 넣으면 72를 6으로 나눕니다. 그 값은 12입니다. 즉 1억 원이 원금의 2배인 2억원이 되는 데 필요한 기간은 대략 12년입니다. 성공적인 투자를 위해서는 모든 투자 대상의 수익률을 보는 순간 72의 법칙을 떠올릴 수 있어야 합니다. 

그런데 여기서 중요한 점은 정기예금의 이자는 1년을 기다린 결과라는 점입니다. 만약 6%의 수익률을 1년이 아니라 1개월 안에 달성할 수 있다면 12년이라는 시간은 12개월로 바뀝니다. 주식 투자로 월 6%의 수익을 12개월 정도 꾸준히 달성하면 투자 원금의 100%를 수익으로 얻을 수 있다는 얘기입니다. 만약 하루에 6%의 수익을 달성할 수 있다면 어떻게 될까요? 12일이면 원금의 2배를 수익으로 얻을 수 있습니다. 

결국 하루에 30% 상승했다 그다음날 다신 30% 하락하는 변동성이 큰 주식에 투자하는 것보다 조금씩 꾸준하게 상승하는 종목에서 더 큰 수익을 얻을 수 있다는 것을 깨달아야 합니다. 

기본적으로 어떤 투자든지 복리의 마법을 누리려면 발생한 수익을 투자 원금에 합쳐서 재투자해야 합니다. 하지만 상승 메커니즘이 기본적으로 복리 구조를 취하고 있기 때문에 그냥 가만히 놔둬도 됩니다. 주식 투자로 큰 돈을 벌기 위해서는 기본적으로 타이밍을 맞추는 것이 아니라 시간이 필요하다고 이해해야 합니다. 

 

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만약 지금으로부터 30년 전, 그러니까 강남에 있는 30억 아파트가 1억원이던 시절에 은행에 1억 원을 빌려서 그 아파트를 샀다면 어땠을까요? 30년 동안 은행에 매년 이자를 지급해야겠지만 10% 정도여도 약 3억원입니다. 이자는 복리로 발생하는 게 아니라 단리로 발생하기 때문이죠. 1억에서 30억 원이 된 아파트를 생각하면 이자 3억원은 그리 큰 비용은 아닙니다. 게다가 30년 동안 그 아파트에서 살았다면 30년간의 사용료로 생각할 수도 있습니다. 이제 은행에서 이자 상환 기간이 만기가 됐다며 원금을 상환하라고 합니다. 내가 상환해야 하는 돈은 단 1억원입니다.

30년 전에는 강남 아파트값이었던 1억원이 지금은 강남에 있는 작은 원룸 보증금도 안 되는 돈이 돼 버렸습니다. 30년 전 은행에서 빌려준 돈이 시간이 흐르면서 그 가치가 떨어진 것입니다. 이렇듯 레버리지가 인플레이션을 만날 때 어떤 일이 일어나는지 이해한다면 투자의 기본을 깨닫게 됩니다. 

 

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우리는 투자할 때 가치를 생각해야 합니다. 내가 산 아파트 주변에 혐오 시설이 생긴다거나 새 아파트들이 생겨 공급이 늘어난다면 인플레이션으로 가치가 높아진다 한들 절대 가치는 하락하므로 오히려 가격이 떨어질 수도 있습니다. 결국 인플레이션의 혜택을 받기 위해서는 변하지 않을 절대적 가치를 기본적으로 지니고 있어야 한다는 얘기입니다. 

 

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"부동산 침체기에 혹은 급매로 나온 저렴한 물건을, 감당할 만한 수준의 레버리지를 이용해서 오랜 기간 보유하라."

"적당한 기업을 적당한 가격에 사라."

 

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저는 달러 투자와 국내 주식투자을 병행합니다. 이것 역시 서로 반대로 움직이기 때문에 일종의 롱숏 전략이 가능합니다. 원 달러 환율이 오를 때는 미리 사 놓은 달러를 매도해서 수익을 얻습니다. 그리고 그 수익으로 값이 하락한 주식을 삽니다. 시간이 지나서 주가가 상승하면 수익 실현을 하는데. 이때 원 달러 환율은 다시 하락해 있는 경우가 많으므로 주식으로 번 돈으로 다시 달러를 삽니다. 이렇게 하면 원 달러 환율이 상승하든 하락하든, 주가가 상승하든 하락하든 어떤 순간에도 수익을 얻을 수 있는 구조가 만들어집니다. 

 

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20번의 거래로 월100만원 만들기

1만 달러를 투자한다면 한 달에 20번만 수익을 실현하면 됩니다. 그리고 실제로 제 경험상 이 정도의 수익은 충분히 실현할 수 있었습니다. 하지만 달러 투자가 처음이라면 한 달 동안 20번의 수익을 실현하는 것이 그리 쉬운 일은 아닐 것입니다. 

그렇다면 방법은 아주 간단합니다. 투자 금액을 2배로 올리는 것입니다. 2만 달러를 투자해서 0.5%(약 5원의 환차익)의 수익을 10번 정도 얻으면 월 100만원을 얻을 수 있습니다. 저는 한 번에 10만 달러를 투자해서 약 0.5%의 수익을 실현했고 하루에 50만원의 수익을 얻습니다. 이런 투자를 한 달에 두번만 성공해도 월 100만원의 수익을 얻을 수 있는 것입니다. 변동성이 낮고 안정성이 높은 투자 대상은 투자 규모를 늘리거나, 투자 횟수를 늘리거나, 아니면 둘 다 동시에 늘렸을 때 더 큰 수익을 얻을 수 있습니다.

물론 이렇게 공격적인 투자를 하려면 환율이 낮을 때 환전해야 합니다. 단기 트레이딩을 시도하다가 이른바 물리는 상황이 발생하더라도 심리적 안정을 유지하고 비교적 빠르게 투자금을 회수해야 하니까요. 그렇다면 1만 달러의 투자 자금과 20번의 수익 실현이 가능한 투자 실력을 갖추기만 한다면 월 100만원의 수익을 얻을 수 있는 걸까요? 고려해야 할 변수가 있습니다. 지속적인 수익 실현을 위해서는 추가 매수가 필요합니다. 20번의 추가 매수를 하는 동안 단 한번도 수익 실현을 하지 못하는 상황이 발생할 수도 있고, 5번의 추가 매수 후에 해당 가격대에서 박스권이 형성될 수도 있습니다. 반대로 갑작스럽게 환율이 폭등하면 보다 빠르게 기대수익을 달성하고 초과 수익까지 만들어 낼 수 있습니다. 이처럼 달러의 단기 트레이딩은 시장 상황에 따른 변수가 아주 많이 작용하기 때문에 기대 수익을 미리 산정하는 것이 매우 어렵습니다. 

그럼에도 불구하고 개인적인 경험에 따라 대략적인 수치를 제시하자면 1만 달러를 20번 정도 분할 매수 할 수 있는 자금이 있다면 안정적으로 월100만원의 수익을 달성할 수 있다고 봅니다. 

지금까지의 얘기를 종합해 보겠습니다. 달러 투자로 월 100만원을 벌기 위해서는 1만 달러 단위로 한 달에 20번 정도 추가 매수 할 수 있는 약 20만 달러의 투자 자금이 필요하며 회당 약 0.5% 정도의 수익을 실현해야 합니다. 

연간 기대 수익률은 총 투자 자금 대비 6%정도인데, 실질적인 기대 수익률은 이보다 더 크다고 할 수 있습니다. 왜냐하면 달러의 단기 트레이딩은 투자금이 전부 들어가지 않는 경우도 많고, 수익 실현을 더 자주해서 큰 수익이 생길 수도 있으며, 미국 주식에 재투자해서 수익을 얻을 수도 있기 때문입니다. 

일단 2000만원의 투자금으로 월 10만원 만들기부터 시작해보세요. 머지않아 월100만원이 흘러들어 올 겁니다 

 

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그렇다면 어떻게 사야 주식을 싸게 살 수 있을까요? 유일한 방법은 '나눠사는' 것입니다. 

 

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1. 어제보다 싸면 산다

2. 싸졌을 때마다 산다

이 방법은 주가가 결국 우상향한다는 대전제가 있어야 효과가 있습니다. 때문에 가치 있는 좋은 주식에만 국한되는 전략입니다. 

 

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적립식 투자의 장점을 누리면서 주가의 등락에도 흔들리지 않으려면 분할 매수, 분할 매도를 통해서 장기투자와 단기 트레이딩을 병행해야 합니다. 장기 투자 계좌를 만들어서 배당주 수익을 관리합니다. 그리고 주가가 하락할 때마다 추가로 매수해서 평단가를 낮춥니다. 그리고 주가가 하락할 때마다 추가로 매수해서 평단가를 낮춥니다. 동시에 다른 계좌로 해당 주식을 매수하고 주가가 오를 때마다 수익 실현을 합니다. 이렇게 하면 단기 트레이딩으로 얻은 수익이 장기적립식 계좌로 재투자되면서 복리효과를 얻을 수 있습니다. 

평가 손실에는 신경 쓰지 말고 확정 수익에만 집중하는 전략이 중요합니다. 계좌를 나눠 분할 매수를 하고 분할 매도를 하는 이유는 역시 이런 구조를 좀 더 명확하게 가져가기 위해서입니다. 한 계좌에서 추가 매수를 한 후 분할 매도를 하면 평가손실과 확정수익이 뒤섞여 계산하기 복잡하기 때문입니다. 

 

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투자는 기본적으로 싸게 사서 비싸게 팔거나, 쌀 때 사서 비쌀 때 파는 것 중 하나만 충족시켜도 성공할 수 있습니다. 싸게 사서 비싸게 파는 것은 투자 대상의 가치를 기준으로 한 것이고, 쌀 때 사서 비쌀 때 파는 것은 투자 타이밍에 관한 이야기입니다. 이 모든 얘기를 종합해 보면 실거주용 집은 자신의 소득 수준 대비 주거 환경 수준이 지나치게 높은 집은 집을 사지만 않는다면 실패 가능성은 대단히 낮다고 할 수 있습니다. 

또한 집은 집으로 산다는 말이 있습니다. 가치가 점점 상승하는 자산을 사기 위해 가치가 점점 하락하는 현금을 부지런히 모으는 것은 인플레이션에 역행하는 일입니다. 집을 갖고 있다면 다른 더 좋은 집이 오르는 것을 어느 정도 방어할 수 잇습니다. 내 집도 오르기 때문입니다. 그러므로 처음부터 크고 좋은 집을 살 것이 아니라, 내 수준에 맞는 작은 집부터 사서 조금씩 자산의 크기를 키워 나가는 전략이 더 효과적입니다. 이런 행위를 자산 증식이라고 부릅니다. 자산 증식은 실거주용 집을 사는 것으로부터 시작됩니다. 

 

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20년 후 먼 미래의 집값과 비교하면 훨씬 저렴할 가능성이 큽니다. 집값이 하락할까를 걱정하는 것보다는 차라리 집값이 하락하고 다시 회복할 때까지의 기간을 내가 버텨 낼 수 있는지를 고민하는 것이 더 합리적입니다. 

실거주용 집은 당장 시세 차익을 얻기보다는 내가 살기 위한 목적이 더 우선시되기 떄문에 값이 올라도 마음대로 팔 수 없고 값이 내려도 당장 손실이 확정되지 않습니다. 한마디로 우리 가족이 살기 좋은 집을 산다면 집값이 잠시 하락해도 괜찮습니다. 대출이자만 감당할 수 있다면 별문제 되지 않습니다. 

집을 산 후 집값이 하락하면 어떻게 될까요? 자녀에게 물려주세요. 시간이 지나면 자동으로 그 가치가 하락할 빚과 함께 말입니다. 

 

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수익용 부동산 대신 미국 월 배당 리츠로 월 100만원의 현금흐름 만들기

(리얼티인컴, ltc프로퍼티스, 화이트스톤 리츠, sl 그린 리얼티, 스태그 인더스트리얼) 평균 배당률 4.57% 3억 정도 투자했다고 하면 세금을 제하고도 월100만원의 수익을 얻을 수 있다. 

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투자는 자본금이 필요하지만 자신만의 콘텐츠를 만드는 일은 노력과 열정만으로도 충분히 가능합니다. 내가 좋아하는 일, 다른 사람들에게 도움이 될 만한 일을 찾아보세요. 그것이 경제적 자유를 앞당기는 현금 흐름으로 이어질 것입니다. 돈으로 돈을 버는 일은 '돈'이 수익의 규모를 키웁니다. 하지만 글 같은 콘텐츠로 돈을 버는 일은 '꾸준함'이 수익의 규모를 키웁니다. 

 

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경제적 자유를 앞당기기 위해서는 자본뿐만 아니라 노동도 투자해야 합니다. 나에게 필요한 현금 흐름을 100% 자본 소득으로만 만들어 내는 것보다는 '노동 소득'을 더해야 훨씬 효율적이기 때문입니다. 여기서 말하는 '노동 소득'은 직장을 다니거나 자영업을 통해서 버는 돈과 차이가 있습니다. 가장 중요한 것은 이 노동이 '시간의 자유를 보장하는가?'입니다. 거기에 '즐겁게 일할 수 있는가?'까지 따져 봐야 합니다. 

저에게 글쓰기는 이 두가지 요소를 충족하는 '경제적 자유를 위한 노동'입니다. 경제적 자유를 얻기 위해 세운 월 현금 흐름의 목표가 300만원일 때 노동 투자로 100만원을 만들어 낼 수 있다면 나머지 200만원은 주식 투자 배당금과 달러 투자의 수익으로 만들어 내면 됩니다. 막연했던 경제적 자유와 점점 더 가까워지는 것입니다.