필사)최소시간으로 최대 이익을 얻는 경매 투자법 '월급쟁이 투자 전략'

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부동산 경매의 가장 큰 장점은 앞에서 말했듯 '내가 원하는 가격에 살 수 있다'는 것이다. 야구로 비유하자면 경매 투자는 타석에 선 타자이자. 원하는 구질과 코스로 공이 올 때를 기다려 방망이를 휘두른다. 낙찰을 못 받았다는 것은 배트에 정확히 공이 맞지 않았다는 뜻이다. 낙찰을 받고 기대한 만큼 수익이 났다면 안타 또는 홈런을 친 경우이다. 

 

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예를 들어, 상가를 매입한다고 가정해 보자. 보증금 2000만원, 월세 100만원인 구분 상가를 2억 2천만원에 경매로 낙찰 받았다고 하자. 대출금이 낙찰가의 80%, 대출 금리가 5%라면 1억 7600만원이 대출되고 월 74만원을 이자로 낸다. 실투자금은 다음과 같다. 

2억 2000만원 - 대출금 1억7600만원 -보증금 2000만원 =2400만원 

매달 대출 이자를 제외한 월세 26만원을 받는다. 2,400만원으로 2억 2000만원짜리 상가를 매입해 매달 26만원을 버는 투자가 가능한 것이다. 지금처럼 고금리일 때는 수익률 6% 이상 되는 물건을 경매나 일반 급매를 통해서 충분히 매입할 수 있다. 그리고 저금리가 되었을 때 수익률 5%에 맞춰 매도 가능하다. 수익률 5%로 맞춰 매도한다면 2억 6000만원이다. 

2,400만원을 투자해 매달 월세를 받다가 저금리 시기에 추가로 매매 차익 4,000만원을 얻는 투자가 가능한 것이다. 부동산 시장에서는 이렇게 투자금 대비 200% 수익률을 올리는 게임이 가능하다. 10억, 20억, 100억원대 부동산도 같은 원리로 움직인다. 월세 시세는 큰 변동이 없다는 특징이 있기 때문이다. 

 

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일반 물건은 권리 분석과 명도가 상대적으로 쉽기에, 부동산 자체의 가치 분석에 초점을 맞출 수 있다. 물건을 분석하고 시세를 파악해서 적정 가치를 매기는 데 시간과 에너지를 집중하는 것이다. 직장과 병행하며 없는 시간을 쪼개서 경매 투자를 하는 직장인에게 적합한 방법이다. 본질에 집중하고 쓸모없는 곁가지를 처내며 단순한 경매를 해라. 진짜 중요한 건 물건 자체에 대한 가치판단이다. 

 

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자신이 잘 아는 지역, 쉽게 임장하고 조사할 수 있는 지역 위주로 경매를 시작해라. 그것만 해도 충분하다. 다시 한번 강조하지만, 1년에 1건 정도 낙찰받는 것으로 충분하다. 1건으로 연봉만큼 벌 수 있다. 그렇게 하나씩 경험을 쌓으면서 시작하면 된다. 

 

87 목적을 분명히 하라

나의 경우, 월세 세팅이 1순위였다. 월급 대신 월세를 만들어 퇴사하고 싶었기 때문이다. 따라서 공부도 상가주택, 다가구, 상가 순서로 했다. 물론 막연히 두려운 마음도 있었지만, 진입 장벽이 높은 만큼 나에게 어렵다면 다른 사람에게도 똑같이 어려울 거라고 생각했다. 어려운 문제를 풀고 나니 나머지는 쉬워 보이는 느낌이었다. 

 

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매주 1건의 습관이 당신의 인생을 바꿀 것이다. 1년에 50건만 해도 충분히 잘하는 것이다. 물이 펄펄 끓어 넘칠 정도이다. 이 과정을 거치는 동안 가시적인 성과와 수익이 따라오는 것을 그동안 숱하게 봤다. 준비된 자에게 기회가 온다. 매주 포기하지 않고 조사하다 보면 좋은 물건을 보는 눈이 생기고 수익으로 연결할 수 있는 기회를 얻는다. 물건 분석과 임장을 놀이라 생각하고 매주 하나씩 본인의 실력을 업그레이드하는 발판으로 삼았으면 한다. 

 

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임장을 100번 정도 했을 때 부동산으로 10억원 이상을 벌었다. 임장 한 번에 1,000만원 벌었다고 계산할 수 있다. 그렇다면 임장 1000번을 했을 때는 과연 얼마를 벌 수 있을까? 지금과 같은 패턴이면 100억원이다. 

부동산 초보인 경우 임장 한 번의 가치가 100만원이라고 본다. 임장을 한 번 나갈 때마다 전에는 안 보이던 하자가 눈에 보이고, 얼마에 낙찰 받아야 수익을 낼 수 있을지, 어떤 방식으로 부지를 활용할 수 있을지 머릿속에 그림이 그려진다. 1년 꼬박 50번을 하면 5,000만원을 벌었다고 벌 수 있다. 물론 그 사이에 실제 수익으로 연결된 사람도 있을 것이고 아직 실력으로만 내재된 사람도 있을 것이다. 그러나 물건 분석을 하고 임장을 다니는 것이 실제로 가치가 있다는 사실을 알았으면 한다. 중간에 포기하지만 않는다면 가시적인 성과로 반드시 보장되리라고 보장한다. 

 

104 경매 분석 프로세스

물건 분석 - 입지 분석 - 권리 분석 - 시세 분석 - 수익률 분석

최종적으로 이 물건은 얼마짜리다!라는 결론을 내린다. 최종 가치 판단한 금액을 바탕으로 대출이자, 인테리어 비용, 명도 비용, 기타 비용 등을 산출한 후 차감한다. 마지막으로 안전 마진, 즉 시세 대비 얼마나 싸게 입찰할 것인지 정한다. 

 

112 상가

상가 물건의 주소, 건물 면적, 대지권, 감정가, 매각 기일을 확인한다. 

건물 외관, 현재 이용 상태 등 정보를 현황 사진을 통해 확인한다.

해당 지역 지도에서 물건의 위치와 건물 구조도를 확인한다. 다음으로 로드 뷰나 실제 거리 사진을 통해 상가의 위치와 주변을 확인한다. 상가의 경우 사람들의 주동선을 파악하는 것이 중요하다. '입지 분석'에서 다시 살펴 보긴 할 테지만 상가의 경우, 주동선이 특히나 중요하기에 물건 분석 중에도 해당 과정을 진행한다. 

 

124 상가 입지 분석

상가 입지 분석의 핵심은 그 상가를 이용하는 고객층을 파악하는 것이다. 지도를 넓은 범위에서 먼저 보고 좁은 범위로 점차 좁혀 본다. 먼저 그 지역을 전체적으로 넓게 파악하며 그 상가 물건을 이용할 사람들을 파악해야 한다. 구체적으로는 배후 세대의 수와 성격, 집객 시설을 확인한다. 배후 세대의 성격은 크게 이용객의 직업, 연령을 살피면 된다. 예를 들어, 직장인이 주로 이용하는지, 가정 주부가 많이 들리는지 또는 학생들이 많은 상권인지 확인한다. 집객시설을 사람을 모으는 곳이다. 지하철역, 버스정류장, 사옥이 대표적이다. 거시적으로 확인을 마첬다면 이후 사람들의 주동선, 즉 주로 다니는 길을 확인한다. 

상가는 토지만큼 개별성이 강한 부동산이다. 같은 라인에 있더라도 입지에 따라 평당 임대료가 다르다. 같은 코너 자리라도 어떤 길에 접했는지에 따라서 다르게 평가된다. 그만큼 면밀히 조사하지 않는다면 큰 손해를 볼 수도 있다. 반면 상가를 판단하는 눈이 있다면 확실한 수익을 얻을 수 있다. 어떻게 해야 상가의 옥석을 가릴 수 있을까? 핵심은 바로 '사람'이다. 

부동산을 이용하는 주체는 사람이다. 특히 상가는 사람의 발길이 많이 닿을수록 가치가 올라가는 부동산이다. 주택, 상가, 공장 중 어떤 부동산이 사람들의 발길에 가장 민감할까? 길목에 위치할수록 가치가 올라가는 것은 무엇일까? 바로 상가다. 

상가분석의 끝은 사람이다. 이용하는 사람이 많고 그 사람들이 소비를 많이 한다면, 그 지역은 상권이 좋다고 할 수 있다. 상권 위주로 얼마나 많많은 사람이 살거나 근무하는지, 그 사람들이 직장인인지 주부인지 학생인지 노년층인지, 직업과 연령대를 알아야 한다. 이것이 상권의 세기를 나누고, 적합 업종과 임대 시세를 정한다. 

상가 입지 분석 포인트 

1. 최단 거리 + 연결 도로 + 집객 시설 (사람들이 주로 어느 길로 다니는지 지도로 파악)

2. 수요 (사람)

3. 공급 (상가)

 

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전체적인 큰 틀에서, 수요는 지도만 보고도 분석할 수 있다. 배수 세대 크기와 그들의 주동선, 연결도로의 상황과 지하철역 또는 버스역 등 집객시설의 위치를 파악한다. 

내가 이 지역에 산다면 주로 어느 길로 다닐지 시뮬레이션해 보는 것이다. 이런 연습을 계속 하다 보면 상권을 분석하는 힘이 조금씩 누적되고 그 상권 내에 있는 개별 상가에 대한 가치분석이 더 정확해진다. 우선 상권 전체를 보며 어느 쪽의 수요가 강한지 파악하고 해당 물건에 대해 세부적인 임대 시세 조사를 하면 된다. 

다음으로 상가의 공급을 확인해야 한다. 부동산도 수요와 공급의 법칙이 적용된다. 아파트 가격을 예측할 때, 많은 전문가가 꼭 말하는 포인트가 아파트 입주 물량이다. 공급이 많으면 가격이 내려가고, 공급이 적으면 가격이 올라간다. 물론 공급만으로는 아파트 가격을 전부 설명할 수 없다. 아파트의 경우 금리와 시장 심리 또한 가격에 영향을 미치기 때문이다. 

상가의 경우 아파트보다 단순하다. 상가의 공급과 그 상가를 이용하는 세대 수(수요)를 확인하면 된다. 주요 세대 수 대비 상가의 공급이 많ㅇ고 적은지에 따라 평당 임대료가 결정되고 이는 곧 상가의 가치로 매겨진다. 

 

166 상가 시세 분석

상가의 경우 아파트, 다가구보다 개별성이 더 큰 부동산이다. 나 역시 부동산 입문한 지 얼마 되지 않았을 때 상가의 시세를 조사하는 것이 무척 막막하고 어렵게 느껴졌다. 어디서 정보를 얻을 수 있는지, 누구에게 물어봐야 하는지 알 수가 없었다. 상가 임차인에게 직접 물어봐도 대부분 잘 알려 주지 않는다. 공인중개사에게 물어 볼 경우에는 상황에 따라 얻는 정보의 퀄리티와 양이 달랐다. 

상가의 경우 위치가 정확하게 특정되지 않는 경우가 더 많다. 건물에 위치한 상가라도 코너인지, 가운데 끼어 있는지에 따라 시세 차이가 크다. 정확한 위치와 업종 정보가 필요하기 때문이다. 따라서 손품과 발품을 섞어 시세 조사를 진행해야 한다. 특히 손품을 팔 때는 인터넷 조사만으로 위치를 특정할 수 있는 물건과 현장 확인이 필요한 물건을 구분해 명기한다. 그 자료를 가지고 현장 임장을 다니며 시세 데이터의 정확도를 높여나간다. 인터넷 지도, 로드뷰 상으로는 확인하기 어려운 부분이 현장에서는 보일 때가 있기 때문이다. 

해당 층수, 전용 면적, 임대료, 현재 업종, 매매가, 매매 수익률 등 지도 위에 맵핑한 자료를 바탕으로 경매 물건의 적정 임대료를 산출 해내야 한다. 경매 물건과 유사한 조건(층수, 면적, 입지 등)을 가진 물건 시세 데이터가 10개 정도 있다면 적정시세를 제대로 파악할 수 있다. 흔들리지 않는 확신을 가질 수 있는 것이다. 

상가 주택의 경우 상가와 다가구의 시세 분석을 혼합해 둔 것이다. 1층은 상가이므로 상가 시세 조사 방식을, 2층 이상의 상층부 주택은 다가구 시세 조사 방식을 따르면 된다. 

 

 

 

 

 

196 상가 임장 체크리스트

- 상가 모양 ( 특히 길과 접한 전면이 4m이상일 것, 길수록 좋음)

- 내부 이테리어 정보 (임차인의 재계약과 관련, 인테리어 비용이 높고 최신일수록 재계약 확률이 높아짐)

- 현재 임차인 영업 상황(임차인의 재계약 관련)

- 내부 내력벽 또는 기둥 여부

- 화장실 관리 상태 (공용 / 개별)

- 층고 (높을수록 좋음, 4m이상 추천)

- 평당 관리비

- 실제 이용객의 유동 상황 및 연련, 성별, 직업

- 지도상 확인할 주동선이 맞는지 혹은 샛길이 없는지 체크

- 주변 상권, 업종 및 공실률

- 바닥권리금 유무

- 간판 자리 유무

 

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본인의 조사 자체를 스스로 신뢰하기 힘든 상황이라면 빨리 낙찰받고 수익을 얻고 싶은 마음에 조급해서 공격적인 입찰가를 쓰는 대신 조금은 보수적으로 입찰가를 정하는 걸 추천한다. 왜냐하면 신뢰와 확신은 많은 물건을 분석하고 경험하면서 조금씩 쌓이는 것이기 때문이다. 결코 하루 아침에 생기지 않는다. 

 

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다시 한번 강조하지마, 손품으로 물건을 분석하며 입찰가를 대략적으로 정했다고 하더라도 임장을 하다 보면 흔들릴 수 있다. 내공과 경험이 부족해서이다. 물건 분석 경험이 쌓이다 보면 자연스럽게 해결될테니, 이 시기에는 공격보다 수비를 한다는 생각으로 접근하는 편이 좋다. 조금이라도 불확실한 부분이 있다면, 입찰가를 보수적으로 낮추는 것이다. 

 

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대출은 낙찰자의 노력 여부에 따라 최종 조건이 달라진다. 최대한 많은 대출 이모님에게 연락을 취해 대출 조건을 확인해야 한다. 물건을 구매하기 전에 최대한 많은 견적을 받는다고 이해하면 된다. 많이 의뢰할수록 시간과 노력이 필요하지만 그만큼 대출을 좋은 조건으로 받을 확률도 높아진다. 

 

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대출 조건 확인을 위한 문자 메시지 예시

2022타경 12345 근린생활시설 낙찰자입니다.

감정가 10억원 낙찰가 7억원(감정가 대비 70%)

대출 한도, 금리, 중도상환 수수료, 그 외 특약 조건 등을 확인 부탁드립니다. 

낙찰자 명의는 개인이며, 신용상태는 양호합니다.

주의사항 : 법인일 경우 재무제표는 양호합니다.라고 표현, 낙찰 물건이 주택일 경우 무주택자인지 다주택자인지 명기