필사)무주택자의 질문들 '지금이라도 집을 사야 할까요?'

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무주택자들은 집값이 상승해서 얻게 되는 소득을 불로소득이라고 생각하기 때문에 이런 불로소득보다는 자신의 근로소득을 더욱 소중하게 생각하며 의미를 부여하는 경향이 강하다. 대출금도 자신의 근로소득으로 갚아야 하기 때문에 큰 부담으로 여긴다. 참고로 다주택자 혹은 부자들은 대출금을 자신의 근로소득으로 갚을 생각을 절대 하지 않는다. 

그런데 재밌는 것은 이런 질문을 하는 무주택자들에게 "왜 집을 사고 싶으세요?"라고 물어보면 열이면 열, 실거주 목적 때문이라고 말한다. 

 

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우리는 상승기에 불나방이 되어 타버리기보다는 불꽃이 되어 태우는 역할을 해야 한다. 어쩌면 실거주목적으로 1주택을 매수하는 것이라면 청개구리 정신이 필요하다는 생각이 든다. 그러므로 무주택자라면 이것저것 너무 재지 말고 유주택자의 길로 최대한 빨리 발을 담그길 바란다. 일단 담가놓는 것이 중요하다. 그러니 제발 무주택 실거주자라면 지금 살지, 말지에 대해서 너무 고민하지 않았으면 한다. 

 

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특히 외제차 구입을 고려하면서 자동차에 들어가는 유지비(할부, 보험, 주유비 등)를 근로소득으로 부담할 생각이라면 아직은 외제차를 구입할 수 있는 경제적 여유가 없다는 말과 같다. 

예를 들어 월급이 700만원인데 한 달에 유지비가 200만원이 들어가는 차를 사면서 나머지 500만원으로 생활하겠다는 생각을 갖고 있다면 아직은 그 차를 살 만한 경제력이 되지 않았다는 것이다. 자동차에 들어가는 유지비는 근로소득으로 감당하는 것이 아니라 자본소득이 감당해주어야 하기 때문이다. 

 

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재테크의 시작은 은행에 대한 생각을 바꾸는 것에서부터 시작한다. 은행은 시드머니를 만들 때 돈을 잠시 맡겨놓는 장소일 뿐이다. 그리고 빌리는 곳일 뿐이다. 결코 돈을 불려주는 곳이 아니다. 이 사실을 정확하게 인지하고 있어야 한다. 

 

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무주택자일수록 첫 집에 대한 가치를 내 집 장만이라는 만족에 두어야지 투자에 더욱 비중을 두며서 가격의 등락을 결정해서는 안 된다. 이리 재고 저리 잴수록 내 집 장만이라는 꿈은 점점 멀어져만 간다는 것을 알아야 한다. 

 

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한정되어 있는 소득 때문에 매달 나가는 이자가 굉장히 부담스럽고 아까울 것이다. 하지만 반대로 돈의 가치는 더 많이 그리고 빠른 속도로 하락하고 있다는 사실을 알아야 한다. 

대출이란, 미래의 저렴한 가치의 돈을 약간의 아지를 부담하고 현재의 높은 가치의 돈으로 앞당겨 빌려오는 것이다. 그러므로 지금보다 큰 부를 만들고 싶다면 감당할 수 있는 범위 내에서 미래의 돈을 현재의 시점으로 가져다가 사용할 줄 알아야 한다. 

 

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우리가 신혼집을 매수했을 때 가격이 매매는 2억~2억1,000만원 정도였고 전세는 1억 7,000만~1억 8,000만원이었다. 그러니 1억원이면 마음만 먹었다면 3채는 살 수 있었다. 지금 아내는 그때 대출을 더 안 받은 것을 내심 후회했다. 

그리고 대출받은 7000만원을 빨리 갚은 것도 후회를 했다. 아니가 어느 날 "차라리 대출을 갚지 않고 한 채를 더 샀으면 어땠을까?"라는 반문을 나에게 했던 기억이 난다. 

 

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돈을 100% 다 모아서 사는 것이 아니다. 레버리지를 활용해야 한다. 

투자가 목적이라면 임차인의 '보증금'이라는 레버리지를 활용해야 하며, 살거주목적이라면 금융기관(은행 등)의 '대출이라는 레버리지를 활용해야 한다.

 

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실거주목적으로 주택을 구입할 때 최소 집값의 60% 이상은 자기자금으로 준비가 되어야 하고, 대출은 40% 미만이여야 한다. 여기서 중요한 것은, 집값 대비 대출 금액의 비율인 ltv를 40% 이하로 하는 것만을 의미하는 것이 아니라 매달 원리금상환액이 자신의 근로소득의 40%를 넘지 않는 것을 포함한 개념이다. 

예를 들어 자신의 월 소득이 500만원이라면 원리금 상환액이 200만원을 넘기지 않아야 한다. 물론 사람마다 소비성향이 다르기 때문에 월 소득의 60-70% 이상을 저축하는 사람도 있다. 하지만 그렇다고 하더라도 무리해서 대출액을 늘려서는 안 된다. 앞서 언급했듯이 향후 돌발변수를 대비해서 원리금상환과 별도로 여유자금으로 10-20% 정도는 저축을 해놓는 것이 좋기 때문이다.

이렇게 대비를 해놓으면 금리가 상승하거나 부동산가격이 일시적으로 하락을 한다 해도 실수요자는 사용가치를 누리면서 버틸 수가 있다. 몇 년간 버틸 여력만 된다면 언젠가는 분명히 집값은 회복될 것이며 또 언제 그랬다는 듯 물가상승률보다 높은 상승곡선을 그리며 우상향을 하게 될 것이다. 

그러므로 집을 사는 목적에 따라 모아야 하는 시드머니의 액수가 달라지고 만들어야 하는 레버리지의 종류와 액수도 달라진다는 것을 알고 있어야 한다

 

투자목적이라면 자신이 사용권을 누리지 못하므로 임차인에게 최대한 많이 보증금을 받아서 초기투자금을 최소화 한다

실거주목적이라면  사용/수익권을 다른 사람에게 빌려줄 수가 없기 때문에 더 모으고 대출을 받아 감당해야 한다. 

 

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집은 사고 싶은데 돈이 부족하다. 그렇다고 해서 돈을 더 모을 때까지 집 사는 시기를 미룰 것이 아니라 '실거주 시기'를 미루어야 한다. 그리고 임차인의 임차보증금이라는 레버리지를 최대한 활용해야 한다. 돈이 부족하면 몇 년간 몸 고생은 선택이 아닌 필수라는 생각을 갖고 있어야 집을 더 빨리 살 수 있다. 

자본주의에서는 소유권이 가장 중요하다. 그러므로 소유권을 먼저 확보해야 한다. 그리고 나서 자신의 근로소득과 적절한 대출을 활용해서 사용- 수익권을 확보하기 바란다. 소유권의 소중함을 제대로 인식하지 못하고 현재의 안락함을 위해 사용-수익권을 우선 추구하게 되면 그만큼 경제적 서러움의 시간을 더 오래 겪어야 한다. 

 

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사람에게 집 한 채는 '투자재'이기 전에 '필수재'다. 그러므로 실거주하고 있는 집의 가격이 떨어진다 해도 편히 살 수 있는 집이 있어 좋고, 반대로 가격이 올라가면 편히 살면서 보너스 받았다고 생각하면 된다. 집값이 떨어지면 어떡하나 생각하는 것 자체가 집을 투자재로 생각하고 있다는 반증이기도 하다. 투자재로 생각하고 있으면서 정작 투자에는 뎌딘 방법을 택하고 있으니 이 또한 커다란 모순이 아닐 수 없다.

 

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사람은 죽을 만큼 힘들다 해도 결국 시간이 지나면 다 적응하고 어떻게든 살아가게 된다. 그리고 중요한 것은 그 '죽을만큼 힘듦'의 과정을 겪어내면 그 힘든 만큼 자신의 수준도 한 단계 업그레이드 된다는 것이다. 

 

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단순 소비 목적이 아닌 자산의 증식을 위해서 이자를 지불하면서 미래의 돈을 끌어다 쓴다는 것은 경제적으로 매우 이익이라는 생각을 가져야 한다. 그러므로 원리금 상환은 절대 부담이 아니라 오히려 자산 형성에 디딤돌 역할을 해주고 있다고 생각해야 한다. 

 

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이들은 남부러워하는 대학을 나왔으며, 좋은 직장을 다니고 있다. 그래서 월수입도 제법 안정적인 편이다. 하지만 그것이 끝이다. 근로소득에서는 우수한 성적을 거두고 있지만, 자본소득에서는 마이너스를 내고 있기 때문이다. 

자본주의를 살아가면서 경제시스템을 제대로 이해하지 못한다는 것은 자신도 모르는 사이에 엄청난 손해를 보고 있다는 사실과도 같다. 연봉이 5% 올라갈 때, 집값은 그 이상 올라간다는 사실을 알고 있어야 한다. 

 

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일반적으로 매매가는 미래가치를 반영하고 전세가는 현재가치를 반영하게 된다. 매매가 대비 전세가가 높다는 것은 현재를 기준으로 거주자들의 만족도가 높다는 뜻이기도 하다.  편하게 살기 좋다는 의미로 해석할 수 있다. 이렇게 전세가 비율이 높은 아파트의 특징은 기본적인 인프라가 잘 갖춰져 있다는 것이다. 다만 특별한 개발호재가 없어서 특정지역처럼 가격이 급상승하지는 않는다. 

하지만 실수요자들의 수요가 꾸준하게 뒷받침해주기 때문에 매매가와 전세가가 모두 꾸준하게 상승하는 패턴을 보이는 경우가 많다. 즉, 특별한 호재가 없어도 묵묵히 갈 길 가는 아파트가 된다. 이런 아파트는 가성비가 비교적 좋은 편이면서 금액적인 부담이 덜하기 때문에 무주택자라면 전세로 사는 것보다 조금 더 무리를 해서 매수를 하는 것이 향후 경제적으로 이득이 될 확률이 높아진다. 

 

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내 명의로 된 집이 '있고', '없고'의 차이는 굉장히 크다. 마흔이 되기 전에 이 차이를 느껴보기를 바란다. 내 집을 장만함으로 인해 그동안 막연하게만 생각해왔던 재테크 개념이 새롭게 현실적으로 와닿을 것이다. 비록 완벽하지 않고 약간은 부족해보일 수도 있는 '첫 집'이지만 분명 커다란 경제적 발판 역할을 해줄 것이다. 

 

20~30대 초반 : 시드머니 마련과 부동산 공부 집중

30대 중반 이후 : 내집 마련

40~ 50대 초반 : 시세차익형 부동산 공격적 투자

50대 중반 이후 : 수익형 부동산 비중 높이기

 

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50대 이후에는 자산을 늘리기보다는 지키고 굳히기에 힘을 써야 한다. 시세차익형부동산으로 자산을 늘렸다면 이를 안정화 시킬 때가 된 것이다. 시세차익형 부동산 일부를 정리해서 '수익형 부동산'으로 비중을 옮겨놓는 작업을 시작해야 한다. 시세차익형과 수익형의 비율은 4대 6 정도가 좋다. 나이가 들수록 수익형이 차지하는 비율을 이보다 더 높여도 좋다. 

 

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근로소득이 자본소득의 수익률을 앞지를 수 없다는 것을 알았다면 단기투자보다는 장기투자를 지향해야 한다. 여기서 단기투자는 '시세차익'에 중점을 두는 것이다. 즉 매수한 금액보다 조금이라도 차익이 생기면 바로 매도를 해서 그 차익을 실현하는 것이다. 짧은 시간 내에 수익을 거둘 수 있다는 장점이 있고, 회전율이 빨라서 투자경험을 쌓기에는 좋다. 그러나 부동산가격의 변동성을 매번 단기적으로 정확하게 예측하기가 어렵기 때문에 타이밍을 잘못 잡게 되면 의도치 않게 묶이게 된거나 손해를 볼 수도 있게 된다. 무엇보다 투하되는 노력에 비해 얻을 수 있는 차익이 상대적으로 적을 수 밖에 없다는 것이 최대 단점이다.

이와 반대로 장기투자는 '현금흐름'에 중점을 두는 것이다. 즉 매수한 이후 장기보유를 하면서 전세보증금의 증액 등으로 현금흐름을 만들어내는 것이다. 

현재 내가 보유하고 있는 여러 아파트들의 전세가격은 거의 대부분 매수했던 가격보다 높아져있다. 팔지 않고 계속 보유하고 있었고, 전세가의 상승으로 초기 투자금은 모두 회수되었으며, 시간이 지날수록 '플러스투자금'을 만들어주고 있는 것이다. 또한 팔지 않고 계속 보유하고 있기 때문에 시세차익을 점점 키워갈 수 있다는 장점과, 시간이 지날수록 현금흐름도 커지기 떄문에 내가 굳이 저축으로 시드머니를 만들지 않는다 하더라도 나에게 목돈을 만들어준다는 큰 장점이 있다.

결국 시간이 지날수록 나의 근로소득과는 크게 상관없이 새로운 투자금을 계속해서 만들어주는 역할을 하고 있는 것이다. 

내가 초창기 10년 동안 그토록 열심히 일하며 투자를 병행했지만 큰 자산을 만들지 못했던 가장 결정적인 요인이 자로 단기투자로 소액 시세차익에 만족했기 때문이다. 앞서 말했듯 나의 경우 35세 이후부터 자산이 급격하게 늘어났다. 물론 상승기를 제대로 탔던 운도 크게 작용을 했지만, 무엇보다 특별한 경우가 아니면 매수한 부동산은 매도를 하지 않았기 때문이다. 즉, 단기 시세차익이 아닌 장기투자로 현금흐름 을 만들기로 투자의 방향을 재설정했다. 여기에 나의 근로소득을 합쳐서 투자의 질 또한 계속해서 향상시킨 것도 중요한 요인일 것이다. 

 

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30-40대는 근로소득이 뒷받침이 되기 때문에 재테크에 적극적인 관심을 갖고 공격적으로 투자를 해서 자산을 키워나가야 한다. 이 시기에는 월세를 받을 수 잇는 수익형 부동산보다는 향후 현금흐름을 만들 수 있는 시세차익형 부동산 투자에 집중을 해야 한다. 그리고 자신의 근로소득으로 감당할 수 있는 범위내에서 최대한 무리를 해서 자산을 늘려놓아야 한다. 수익형 부동산은 매달 월세를 받을 수 있어 지금 당장은 도움이 되는 것 처럼 보이나 장기적으로 보면 시세차익형 부동산에 비해 경제적으로 큰 도움이 되지는 못한다. 

매매가 8억원 짜리 구분상가를 매수해서 매달 250만원의 월세를 받는다고 가정해보겠다. 1년이면 3000만원이다. 이와는 반대로 대표적인 시세차익형부동산인 아파트를 8억원에 매수해서 전세를 놓았다고 가정해보자. 1-2년 사이 1억원 정도는 어렵지 않게 올라갈 수 있을 것이다. 즉 매달 수익이 들어오지는 않지만 향후 시세차익이 훨씬 커서 수익률을 계산해보면 시세차익형 부동산이 크게 앞선다는 것을 알 수 있다. 

(중략)

30-40대에는 시세차익형부동산으로 공격적으로 자산을 늘리기에 힘쓰기를 바란다. 그리고 50대 이후에 투자의 방향을 수익형부동산으로 전환을 해서 월급 대신 월세를 받는 것을 생각해보길 바란다. 

 

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리스크는 관리하는 것이 아니라 이겨내고 버텨내야 하는 것이다. 

 

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실입주를 고려한다면 향후에 전세보증금을 반환해줄 여력이 되는 중급지 정도가 좋을 것이며, 투자 목적에만 중점을 둔다면 가용자금범위 내에서 최대한 상급지에 묻어 놓는 것이 좋을 것이다. 이렇게 3-4년 몸테크를 해서 자산을 증가시키는 것은 분명 의미가 있는 희생이다. 

다시 한 번 말하지만 순자산이 9억 미만일 때는 다주택자 포지션보다는 1주택자로 양도세 비과세 혜택을 받아 순자산을 최대한 늘리는 것이 중요하다. 이와는 반대로 순자산이 9억원을 초과한 시점부터는 본격적으로 자산을 늘리는데 중점을 두고 공격적인 투자를 하는 것이 좋다. 

 

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앞의 사례처럼 순자산이 9억원 미만인 1주택자이면서 양도 차액이 큰 경우에는 이와 반대로 행동해야 한다. 추가로 주택을 구입해서 다주택포지션으로 나가는 것보다 1주택자로서 양도세 비과세 혜탹을 최대한 받고 다음 스텝인 다주택포지션으로 나아가는 것이 순자산을 증가시키기에 유리할 수 있기 때문이다. 이런 경우 섣불리 추가로 주택을 매수했다가 기존 1주택에 대한 양도세를 비과세 받지 못할 수 있어, 부담해야 하는 양도세액의 크기와 추가로 매수한 주택의 시세차익을 비교할 필요가 있다.