필사) 현금 흐름을 만들자 ' 투자의 재발견'

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현금 흐름은 크기 별로 다음 4구간으로 나눌 수 있다. 

0- 최저 생계비 - 평균 생활비 - 충분한 현금 흐름 - 자아실현이 가능한 현금 흐름

2인 가구 기준 최저 생계비 90만원 / 평균 생활비 290만원 / 충분한 현금 흐름은? / 자아실현이 가능한 현금흐름은?

 

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준비되지 않은 투자자에게 재건출 아파트는 돈만 빼먹는 부채인 경우가 많다. 농장주에게 알을 낳아주지도 않으면서 사료값만 쓰게 하는 거위인 셈이다. 물론 이 거위도 잘 키우면 언젠가는 멋진 거위가 될 수도 있겠지만, 그 시점이 언제 올지는 아무도 모르며, 당장은 사료값만 축나므로 그동안 버틸 수 있는 현금 흐름이 따로 있어야 한다. 따라서 언제 멋진 거위로 탈바꿈할지 모르는 재개발이나 재건축 부동산에 투자하고 싶다면, 우선 내 생활비와 대출이자 등을 감당할 수 있는 안정적인 현금흐름부터 만들어야 한다. 재개발, 재건축 부동산은 불확실성이 높아 보유기간 동안 마이너스 현금흐름을 가져올 가능성이 높기 때문이다. 

회사원의 경우 월급을 받은 후 생활비, 용돈, 대출이자 등을 쓰고나면 순현금흐름이 간당간당하거나 마이너스가 되는 경우가 있으므로, 특히 현금흐름을 가져오는 자산에 더 집중해야 한다. 그후에는 시세차익을 노리는 다양한 성격의 투자로 범위를 넓혀갈 수 있을 것이다. 

 

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1986년 이래 지난 34년 동안 통화량은 연평균 약 13% 증가해왔다. 2020년 7월 당시에는 통화량이 1년 동안 14% 늘어나면서 증가율이 더 가팔라지고 있었다. (중략)

우리나라의 경우 통화량을 집계하기 시작한 1986년 이래 광의 통화는 지속적으로 증가해왔다. 1986년 약 43조원이었던 광의통화는 2020년 3천조원을 넘어서면서 34년간 약 67배가 늘었다. 연평균 증가율은 약 13%이다. 재화의 가치에 관련한 조건이 동일하다면, 재화의 가격도 그와 똑같지는 않더라도 대략 유사하게 수십 배 올라 있어야 정상일 것이다. 

 

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투자 수익률 = 현금흐름/투자금

현대차 우선주를 연이율 3.5%로 70% 대출받을 수 있다고 하자. 이 경우 자산 대비 수익률이 8.19%이기 때문에 투자수익률은 19.1%이다. 

 

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자산 수익률을 자산에 투자할 때 기준이 되는 수익률이다. 예를 들어 목표 자산수익률이 5%라면 자산가격이 1억원이라고 했을 때 연 순 현금흐름이 500만원이 되어야 한다. 만약 경매로 빌라를 낙찰받는다고 가정했을 때, 목표 수익률이 5%라면 연 현금흐름이 300만원 밖에 되지 않는 빌라를 절대 1억원 이상에 낙찰받으면 안 된다. 이처럼 나의 목표에 따랄 투자자산 선택에 대한 기준이 세워진다.

자산에 따라 결정되는 자산 수익률과 레버리지 효과를 포함한 투자수익률의 차이를 이해하는 것은 매우 중요하다. 자산수익률은 투자자산을 선별하는 기준이 되고, 여기에 레버리지 비율과 이자율을 조합하면 투자수익률이 된다. 즉, 자산수익률은 자산이 결정되면 정해지는 값이지만 투자수익률은 사람마다 달라진다. 예를 들어 상가분양사무소에서 수익률 8% 상가라고 광고할 때, 이는 레버리지 효과를 포함한 투자 수익률이다. 최적의 조합으로 가장 높은 투자수익률을 만들어놓고 광고한다. 이 상가를 살 때는 현실적인 자산수익률을 계산해보고, 여기에 나의 신용과 감당 가능한 레버리지에 맞게 투자수익률을 다시 계산해봐야 한다. (중략)

다시 놀아가서 앞으 투자수익률 9.2%는 나의 투자 기준금리, 즉 나의 목표 수익률이다. 그런데 이것은 주식투자를 예를 들면 내년 주가가 9.2% 상승하는 것을 목표로 하는 것이 아니다. 이것은 자산증가율일뿐, 투자수익과 상관이 없다. 현급흐름인 연 배당수익률 9.2%가 목표다. 이런 주식은 사실 찾기 힘들다. 

 

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"스트라이크존에 들어오는 공만 치겠다."

우리도 현금흐름이 너무나 뻔할 정도로 보이는 곳에 우리의 기준 투자수익률을 가지고 투자 여부를 결정한다면 성공 확률을 드라마틱하게 높일 수 있다. 나만의 투자 기준금리를 정해서 편하게 스트라이크 존에 들어오는 공만 치면 되는 것이다. 여기서 핵심 키워드는 뻔할 정도의 현금흐름이다. 

 

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월 현금 흐름 500만원을 목표로 했을 떄 자산 수익률이 4%인 경우에는 같은 자산이 50개 필요하지만, 8%인 경우에는 11.5개 정도만 필요하다. 

결국 시간의 자유를 꿈꾸는 투자자가 향해야 할 방향의 투자수익률, 다시 말해 레버리지 효과를 포함한 투자수익률을 맹목적으로 높이는 데 있는 것이 아니라 자산 수익률이 높은 자산을 모아가는데 있다는 것을 기억하자. 

 

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투자를 시작한 해에는 지난해 모아둔 2,400만원과 레버리지 5,600만원(70%)을 이용해 8000만원의 자산을 매입할 수 있다. 1년이 자난 시점에는 구입한 자산에서 연 250만원의 현금흐름(레버리지 이율3.2% 자산대비 수익률 5%, 투자수익률 9.2%)을 얻을 수 있다. 여기에 1년 동안 모은 투자금인 2.460만원을 더하고 다시 레버리지를 일으켜 9,150만원의 자산을 구입한다. 투자원년에 구입한 자산의 가격은 200만원 레버리지는 140만원 증가했다. 

이 방법으로 30년간 꾸준히 투자한 결과를 보자. 이때 a씨의 자산은 130억원, 연 현금흐름은 4억 1,200만원이 된다! 심지어 a씨는 20년 전인 40대에 직장을 그만두고 파이어족이 되어 있다. 직장을 그만둘 때 a 씨는 자산 약 21억원에 연 현금흐름 8000만원을 만들고 그만두었다. 

"이것은 미래가치일 뿐 아니냐?"하는 분들을 위해 현재가치로 계산한 결과를 보면 현재가치로도 자산은 62억원 현 현금흐름은 1억 9000만원이다. 

결과가 놀랍지 않은가? 단지 자산을 매년 1건씩 꾸준히 늘려갔을 뿐인데 30년의 세월이 놀라운 결과를 가져다준다. 

어마어마한 노력을 한 것도 아니며, 어렵고 전문적인 투자법이 있었던 것도 아니다. 단지 좋은 자산을 찾고, 1년에 한번 수많은 후보군 중에서 하나를 골라 투자했을 뿐이다. 다만 a씨가 30년간 지켜왔던 노력은 '좋은 투자를 선택하는 것'과 '꾸준히 하는 것'이었다. 

 

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직장인 a씨가 현재 1,000만원을 가지고 있고 10년 후에 자산을 100배 증가시켜야 한다. (중략) a씨는 1년 후 크게 실망하게 된다. 자산이 겨우 1,580만원 밖에 되지 않기 때문이다. 1년에 1억원씩은 늘어나야 10년 후 10억원을 달성할 것 같은데, 580만원 밖에 늘지 않다니 실망이 클 수 밖에 없다. 뭔가 잘못된 것 같지만, 그래도 같은 방법으로 열심히 투자를 이어간다. 

그렇게 5년이 지났다. 목표한 기간의 절반이 지났는데 자산은 겨우 1억원이다. 

많은 사람들이 투자를 시작해서 몇 년 버티지 못하고 포기하는 가장 큰 이유가 여기에 있다. 처음 몇 년간 자산 증가의 속도가 너무 실망스럽기 때문이다. 

하지만 그 이후의 변화를 보자. 6년째 되는 해 1.5억원, 7년째 되는 해 2.5억원으로 더디게만 증가하던 자산은 8년째 4억원, 8년째 6개월째 5억원을 돌파하더니 그후 1년반만에 목표했던 10억원으로 뛰어버린다! 처음 5년 간은 자산이 1억원밖에 늘지 않았지만, 만약 a 씨가 포기하지 않고 남은 5년간 꾸준히 투자했다면 자연은 a씨에게 9억원이라는 달콤한 열매를 맛보게 해주었을 것이다. 

 

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다만 금은 현금흐름을 만들지 못하기 때문에 시간에 따른 복리투자 효과가 없다. 따라서 금에 투자함으로써 수익을 내거나 자산이 증가하기를 바라기보다는,  위기에 대비하기 위한 리스크 헤지 차원에서 약 3개월 정도의 생활비 만큼을 실물금으로 보유하길 추천한다. 

 

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"집을 사고 싶어도 집값이 너무 올라서 못 사요"라는 분들에게는 의지만 있다면 방법은 찾을 수 있다고 말씀드리고 싶다. 전월세를 살더라도 자신이 감당할 수 있는 예산 내에서 가장 좋은 주택을 전세를 끼고 사두는 방법은 어떨까? 전세를 레버리지 해서 투자를 해두면, 주택 가격이 상승하면 좋고, 향후 나의 주거비용이 상승할 경우 보유 주택의 전월세 수입도 함께 증가하므로 상쇄가 가능할 것이다. 이처럼 목표가 있다면 방법은 찾을 수 있다. 

 

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전세 레버리지 투자의 핵심은 결국 전세가가 꾸준히 상승할 지역의 부동산을 모아가는 것이다. 전세가 상승으로 현금흐름을 만들어 내는 거위를 모으는 방법이다. 이는 사실 새로운 개념이 아니다.